Recesso e Subentro
Se c’è la necessità di concludere prima il rapporto di locazione, si consiglia di leggere attentamente gli articoli inerenti il Subentro e il Recesso.
Il Recesso è sempre possibile per giusta causa quando si tratta di un contratto singolo (locatore e un conduttore).
Nel caso di un contratto cointestato (più conduttori all’interno del contratto), tutti sono solidamente tenuti al pagamento in favore del locatore del canone e degli oneri accessori. È possibile il recesso parziale di un inquilino, e gli altri saranno responsabili del pagamento per intero del canone e delle spese. Solitamente i conduttori si accordano con il locatore per sostituire lo studente che va via: verificare bene che sul contratto sia inserita la clausola di subentro. in caso contrario è necessario chiedere al proprietario suo esplicito consenso
Per esercitare la facoltà di recesso è necessario dichiarare disdetta anticipata inviando una lettera raccomandata al proprietario con un preavviso da 1 a 6 mesi, a seconda della specifica indicata sul contratto.
La chiusura anticipata del contratto richiede il pagamento di una imposta fissa di € 67,00 da parte del conduttore e solo nel caso in cui il locatore eserciti il regime fiscale ordinario.
L’imposta non va sostenuta nel caso di regime fiscale a cedolare secca. Per il versamento si utilizza il modello F24 Elide – codice tributo 1503 o i servizi telematici dell’Agenzia. Attenzione: in caso di recesso parziale è possibile registrare solo presso lo sportello fisico dell’Agenzia delle Entrate.
Per esercitare il Subentro è necessario il consenso del cedente, del cessionario e del locatore e che il contratto originario e le eventuali cessioni precedenti siano regolarmente registrate presso l’Agenzia delle Entrate.
Per la registrazione del subentro va sempre pagata l’imposta fissa di € 67,00, anche se il contratto è in regime di cedolare secca. Per il versamento si utilizza il modello F24 Elide – codice tributo 1502 o i servizi telematici dell’ Agenzia delle Entrate.
Cosa accade se nel contratto non è presente l’articolo del Subentro o l’articolo del Recesso?
Qualora la clausola del recesso non sia contemplata, il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto avvalendosi del “recesso legale” previsto dall’art. 3, comma 6 della Legge n. 431/1998, da specificare comunque nella lettera di preavviso da inviare al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima. Questo diritto è subordinato alla sussistenza di “gravi motivi” che vanno specificati nella comunicazione.
Qualora la clausola del subentro non sia contemplata non è possibile subentrare come contraente di un contratto di locazione. Tuttavia è possibile chiedere al proprietario suo consenso a riguardo.