SUGGERIMENTI PER REDIGERE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE 

Se si intende procedere autonomamente, suggeriamo di prendere in considerazione i seguenti passi fondamentali per redigere e registrare un contratto:

1. INDIVIDUARE IL TIPO DI CONTRATTO. 
   E’ necessario identificare le esigenze dei contraenti, le eventuali agevolazioni fiscali e il regime fiscale (in questo caso consigliamo di rivolgersi ad un commercialista o ad un CAF).

I contratti a canone concordato fanno capo agli accordi territoriali sottoscritti tra le associazioni di proprietari e inquilini. Il testo dell’accordo territoriale del comune di Bologna è scaricabile qui Contratti di affitto a canone concordato | Comune di Bologna

Una volta identificato il contratto più adatto alle proprie esigenze, per REDIGERE UN REGOLARE CONTRATTO DI LOCAZIONE è necessario accertarsi di:

1. avere correttamente calcolato il canone concordato nel caso di contratti dei contratti regolamentati;
2. possedere i seguenti documenti:
   • Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti
   • Attestazione di certificazione energetica APE
   • Passaporto con permesso di studio se studente extracomunitario
3. Successivamente è possibile COMPILARE IL MODELLO DI CONTRATTO SCELTO (tra quelli previsti dalla normativa vigente 431/98).
   Si consiglia una volta compilato di assicurarsi che i contraenti abbiano compreso in profondità tutti gli aspetti del contratto prima di firmare.
4. Registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate

Una volta individuato il contratto, stipulato e firmato da entrambe le parti contraenti, in duplice copia originale, si deve procedere, entro 30 giorni dalla data di stipula oppure di decorrenza del contratto, con il versamento dell’imposta (se in Regime Fiscale Ordinario e non in Regime di Cedolare Secca) e la registrazione del contratto.

L’obbligo di registrazione e di versamento dell’imposta di registro è previsto dalla legge da parte di entrambe le parti.
In genere è il locatore che si assume l’onere della materiale registrazione del contratto. L’imposta di registro è anch’essa a carico di ambo le parti (in altre parole, ai fini fiscali, vige il regime di “responsabilità solidale”).
Dal punto di vista negoziale in genere si prevede che gli oneri di registrazione del contratto siano ripartiti in parti uguali tra locatore e locatario.
Pertanto, se le pattuizioni negoziali sono così definite, e l’imposta, fosse materialmente versata dal locatore, questi potrà poi rivalersi sul conduttore per la parte contrattualmente posta a carico di quest’ultimo.

Operativamente,

Come privato è possibile provvedere alla registrazione del contratto per via telematica oppure recandosi direttamente presso la più vicina Agenzia delle Entrate presentando i seguenti documenti:

1. Duplice copia originale;
2. Copia di un documento valido del locatore;
3. Il modello RLI;
4. Modello F24 Elide attestante l’avvenuto pagamento dell’imposta di registro (se in regime di tassazione ordinaria);
5. Contrassegni telematici (ex marche da bollo), attestanti il pagamento dell’imposta di bollo (se in regime di tassazione ordinaria)

Oltre al deposito cauzionale, esistono altre garanzie di cui si possono avvalere i proprietari per “difendersi” da eventuali rischi di insolvenza del conduttore.
La garanzia è commisurata al rischio: più è alto il rischio è maggiore è la necessità di avvalersi di adeguate garanzie.
Nel caso specifico degli studenti il rischio è proporzionale al periodo di durata del contratto.
Per esempio: se il contratto ha una durata 6 mesi probabilmente converrà al locatore non ricorrere ad una fideiussione bancaria, benché sicura molto onerosa per lo studente, ma basterà tutelarsi richiedendo due mensilità di deposito.

Altre possibilità che inducono all’adempimento delle obbligazioni assunte dal conduttore sono:

1. Il contratto cointestato
   il contratto di locazione è intestato a tutti gli inquilini che occupano l’appartamento per cui tutti gli inquilini intestatari del contratto sono responsabili in solido delle obbligazioni dedotte in contratto;
2. La garanzia per conto terzi
   una clausola inserita nel contratto o una scrittura privata in cui un terzo soggetto può fornire sufficienti garanzie di solvibilità, che il conduttore non è in grado di fornire (è il caso frequente dei genitori nei confronti dei figli);
3. La fideiussione
   trattasi di una garanzia che l’inquilino deve assumere nel contratto (o anche atto a parte) sia tramite polizza assicurativa sia tramite quella bancaria.