Contratti e agevolazioni

Una spiegazione dei diversi tipi di contratto, delle sue caratteristiche e delle eventuali agevolazioni fiscali nel regime ordinario, potrebbe guidare il proprietario a una scelta più consapevole del tipo di contratto che più risponda alle esigenze di durata e di convenienza economica. Si consiglia una lettura della sezione “Il regime fiscale” per avere un quadro più completo del tipo di contratto più conveniente da applicare dal punto fiscale per il locatore.

Il contratto di locazione può essere:

• LIBERO
• CONCORDATO

 

CONTRATTO “LIBERO” - art. 2 comma 1 L. 431/98

Questa tipologia di contratto ha durata 4 anni + 4 di rinnovo automatico.

E’ prevista la possibilità di una libera determinazione del canone, secondo accordo tra le parti.
Per contro, tali contratti hanno dei vincoli di durata, in quanto prevedono una durata minima di quattro anni, con rinnovo automatico di altri quattro anni in mancanza di disdetta.

Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto, con preavviso di 6 mesi prima della scadenza, e solo a precise motivazioni indicate nell’art.3 della legge 431/98.

Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, per giustificati motivi, con preavviso da 2 a 6 mesi in base agli accordi contrattuali.

Non sono previste agevolazioni fiscali per i locatori.

 

CONTRATTO “CONCORDATO” - contratti regolamentati

I proprietari di immobili ad uso abitativo possono stipulare contratti di affitto a un canone concordato, determinato sulla base di accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini e avere specifiche agevolazioni.

È previsto l’utilizzo di schemi-tipo di contratto, con contenuto in massima parte prestabilito e inderogabile (le tipologie contrattuali sono introdotte dal Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16/01/2017).

L'importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari. A titolo esemplificativo, sono caratteristiche che rientrano nella determinazione del canone la presenza dell’ ascensore, giardino, doppi servizi, doppi vetri, porta blindata, la zona di ubicazione dell’immobile.

Per la città di Bologna l'ultimo accordo siglato dalle organizzazioni provinciali dei proprietari e degli inquilini è in vigore dal 1 aprile 2024, con durata fino al 31 marzo 2027 e comunque fino alla conclusione di un accordo successivo.

Tutti i contratti a canone concordato devono ottenere un’ attestazione, rilasciata da una delle Associazioni di categoria firmatarie dell’Accordo territoriale, che garantisce la conformità del contratto agli accordi territoriali, anche ai fini delle agevolazioni fiscali.

Di seguito le caratteristiche delle TRE TIPOLOGIE DI CONTRATTI CONCORDATI:

 

CONTRATTO A CANONE CONCORDATO - art. 2, comma 3, L. 431/98

Allegato A – D.M. 16/01/20217 o fac-simile predisposto dalle Associazioni dei proprietari e degli inquilini nell’accordo territoriale

• DURATA
  Il contratto dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico.

Alla prima scadenza il proprietario ha facoltà di non rinnovare il contratto, dando disdetta motivata (per le stesse ragioni previste dal contratto a canone libero) 6 mesi prima della scadenza.

L’inquilino può recedere in qualsiasi momento, dando un preavviso da 3 a 6 mesi in base agli accordi contrattuali.

• AGEVOLAZIONI FISCALI

IRPEF: Il reddito imponibile ai fini IRPEF è pari al 65%del canone rispetto a quello che sarebbe il reddito imponibile ordinario del 95% (vantaggio fiscale per il locatore);

REGISTRO: riduzione della base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, nella misura del 30% (vantaggio fiscale per entrambi le parti);

IMU: l’imposta, calcolata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75%

 

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI
(art. 5, comma 3, L.431/98)

Allegato C – D.M. 16/01/20217 o fac-simile predisposto dalle Associazioni dei proprietari e degli inquilini nell’accordo territoriale

Per utilizzare questo tipo di contratto devono sussistere due condizioni:

• L’immobile locato deve trovarsi nei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, e nei Comuni limitrofi
• Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso a quello nella quale frequenta l’Università.
• DURATA
  La durata va da un minimo di sei mesi a un massimo di 3 anni, con rinnovo per uguale periodo. Alla prima scadenza soltanto l’inquilino può dare disdetta, con preavviso da 1 a 3 mesi in base agli accordi contrattuali. In mancanza di disdetta il contratto si rinnova in automatico. Alla scadenza della proroga, il contratto termina e per proseguire occorre stipulare un nuovo contratto.
• AGEVOLAZIONI FISCALI
  Ove il contratto sia redatto conformemente al modello contrattuale di legge, spettano le medesime agevolazioni fiscali del contratto a canone concordato

 

CONTRATTO TRANSITORIO ORDINARIO
(art. 5, comma 1, L. 431/98)

Allegato B– D.M. 16/01/20217 o fac-simile predisposto dalle Associazioni dei proprietari e degli inquilini nell’accordo territoriale

Questa tipo di contratto può essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitorietà del proprietario o dell’ inquilino, da esplicitare nel contratto e supportare con idonea documentazione da allegare al contratto.  Sono ammesse quelle individuate nell’ Accordo territoriale tra le organizzazioni sindacali provinciali dei proprietari e le organizzazioni sindacali provinciali degli inquilini.

L’ Accordo territoriale del Comune di Bologna prevede, tra le cause di transitorietà a favore del proprietario, a titolo esemplificativo: la necessità di destinare l’immobile ad uso proprio, dei propri figli ecc.; la necessità di eseguire interventi sull’immobile, per i quali ha fatto richiesta di concessione o autorizzazione edilizia, che siano incompatibili con lo stato di occupazione dell’immobile e così via.

A favore del conduttore, a titolo esemplificativo: contratto di lavoro a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza; trasferimento temporaneo della sede di lavoro; esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la propria abitazione e così via.

• DURATA
  La durata va da un minimo di 1 mese e non superiore a 18 mesi. Alla scadenza il contratto si chiude, senza necessità di disdetta.

È facoltà dell’inquilino recedere dal contratto per gravi motivi dando il preavviso in base agli accordi contrattuali. Tale facoltà è preclusa al locatore.

• AGEVOLAZIONI FISCALI

REGISTRO: è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%;

 

IMU: l’imposta, calcolata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75%.